Comment calculer son taux d'endettement pour un achat immobilier

Le taux d’endettement se calcule en divisant l’ensemble de vos charges de crédit mensuelles par vos revenus nets, puis en multipliant le résultat par 100. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35 % d’endettement, assurance emprunteur incluse. Ce seuil conditionne directement l’obtention et le montant de votre crédit immobilier.

Le taux d’endettement se calcule en divisant l’ensemble de vos charges de remboursement mensuelles par vos revenus nets mensuels, puis en multipliant le résultat par 100. Depuis janvier 2022, les banques françaises ne peuvent pas dépasser un taux d’endettement de 35 % (assurance emprunteur incluse) pour accorder un crédit immobilier. C’est la règle imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), et elle s’applique à tous les primo-accédants comme aux investisseurs.

Comment calculer son taux d’endettement pour un achat immobilier ?

La formule est simple et universelle :

Taux d’endettement = (Total des charges mensuelles ÷ Revenus nets mensuels) × 100

Les charges mensuelles comprennent :

• La future mensualité de crédit immobilier (capital + intérêts)
• L’assurance emprunteur
• Les éventuels crédits à la consommation en cours
• Les crédits auto en cours
• Les pensions alimentaires versées

Les revenus pris en compte sont :

• Les salaires nets avant impôt sur le revenu
• Les revenus locatifs (généralement retenus à 70 % par les banques)
• Les pensions de retraite
• Les revenus d’activité non salariée (avec justificatifs sur 3 ans)

Ce qui n’est généralement PAS pris en compte :

• Les primes exceptionnelles non garanties
• Les allocations familiales (selon les banques)
• Les revenus variables non récurrents

Comment calculer son taux d’endettement dans des cas concrets ?

Exemple 1 — Couple de salariés (cas classique, 2025)

Marie et Thomas gagnent ensemble 4 200 € nets par mois. Ils ont un crédit auto de 280 €/mois. Ils souhaitent emprunter pour un appartement avec une mensualité de 1 050 € (assurance incluse).

• Charges totales : 280 + 1 050 = 1 330 €
• Taux d’endettement : (1 330 ÷ 4 200) × 100 = 31,7 %

✅ Ils sont sous la barre des 35 %. Leur dossier est recevable.

Exemple 2 — Primo-accédant seul (cas tendu, 2025)

Lucas gagne 2 800 € nets. Il n’a aucune charge actuelle. Il vise une mensualité de 980 € (assurance incluse).

• Taux d’endettement : (980 ÷ 2 800) × 100 = 35 %

⚠️ Il est pile à la limite. La banque peut refuser ou exiger un apport plus important pour réduire la mensualité.

Exemple 3 — Investisseur avec revenus locatifs (2026)

Sophie gagne 3 500 € nets. Elle perçoit 600 € de loyers (retenus à 70 % = 420 €). Elle a une mensualité de crédit résidence principale de 800 € et souhaite ajouter un crédit investissement locatif de 550 €.

• Revenus retenus : 3 500 + 420 = 3 920 €
• Charges totales : 800 + 550 = 1 350 €
• Taux d’endettement : (1 350 ÷ 3 920) × 100 = 34,4 %

✅ Dossier recevable, mais avec peu de marge.

Pourquoi les banques imposent-elles la règle des 35 % ?

Depuis la recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) devenue contraignante le 1er janvier 2022, les banques ont l’obligation réglementaire de respecter ce plafond de 35 %.

L’objectif est double :

• Protéger les emprunteurs contre le surendettement
• Sécuriser le système bancaire en évitant une accumulation de crédits risqués

Avant 2022, ce seuil était une recommandation. Aujourd’hui, c’est une règle juridiquement opposable.

La banque dispose toutefois d’une marge de flexibilité de 20 % de sa production trimestrielle. Elle peut donc accorder des prêts dépassant les 35 % dans certains cas prioritaires, notamment pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.

Quel taux d’endettement est acceptable selon votre profil ?

Le reste à vivre est le vrai indicateur complémentaire. Les banques regardent ce qu’il vous reste après le paiement de toutes vos charges. Un couple avec 35 % d’endettement sur 6 000 € de revenus (reste à vivre : 3 900 €) est bien mieux perçu qu’un célibataire avec 33 % sur 1 800 € (reste à vivre : 1 206 €).

Comment réduire son taux d’endettement avant de déposer un dossier ?

Si votre taux dépasse les 35 %, plusieurs leviers existent :

Augmenter les revenus retenus :

• Intégrer les revenus de votre conjoint si vous empruntez seul
• Déclarer des revenus locatifs existants
• Attendre une augmentation ou une promotion documentée

Réduire les charges existantes :

• Rembourser par anticipation un crédit à la consommation
• Solder un crédit auto avant de déposer le dossier
• Regrouper des crédits pour réduire la mensualité globale

Jouer sur le crédit immobilier lui-même :

• Augmenter l’apport personnel pour emprunter moins
• Allonger la durée du crédit pour baisser la mensualité
• Utiliser un Prêt à Taux Zéro pour réduire la part du crédit principal
• Mobiliser un Prêt Action Logement pour compléter le financement

Un courtier en crédit immobilier peut vous aider à optimiser la structure de votre financement pour rester sous les 35 %.

L’assurance emprunteur est-elle incluse dans le calcul du taux d’endettement ?

Oui, et c’est un point que beaucoup de primo-accédants oublient. Depuis la règle HCSF de 2022, l’assurance emprunteur est intégrée dans le calcul du taux d’endettement.

Concrètement, si votre mensualité de crédit est de 900 € et que votre assurance coûte 50 €/mois, c’est bien 950 € qui entrent dans le calcul, pas 900 €.

L’assurance représente en moyenne entre 0,20 % et 0,50 % du capital emprunté par an selon votre âge et votre état de santé. Sur un prêt de 200 000 €, cela représente entre 33 € et 83 € par mois.

Pour réduire ce poste, vous pouvez opter pour la délégation d’assurance. En changeant d’assureur, certains emprunteurs économisent 30 à 50 % sur leur prime mensuelle, ce qui améliore mécaniquement leur taux d’endettement. Consultez notre guide sur l’assurance emprunteur pour comprendre comment jouer sur ce levier.

Quelles charges sont exclues du calcul du taux d’endettement ?

C’est une question souvent mal comprise. Les charges suivantes n’entrent pas dans le calcul réglementaire :

• Le loyer actuel (si vous êtes locataire avant d’acheter)
• Les charges de copropriété futures
• La taxe foncière
• Les dépenses courantes (alimentation, transport, loisirs)
• Les impôts sur le revenu

Seules les dettes contractuelles (crédits, pensions alimentaires versées) sont intégrées.

Cela dit, les banques analysent aussi votre comportement bancaire via vos relevés de compte. Des découverts fréquents ou des dépenses jugées excessives peuvent alerter l’analyste, même si elles ne modifient pas mathématiquement votre taux.

Comment le PTZ influence-t-il le calcul du taux d’endettement ?

Le Prêt à Taux Zéro est un crédit complémentaire accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Sa mensualité entre dans le calcul du taux d’endettement comme n’importe quel autre crédit.

Cependant, le PTZ bénéficie souvent d’un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon les revenus. Pendant cette période, aucune mensualité n’est due sur le PTZ, ce qui améliore significativement le taux d’endettement initial.

Exemple : un PTZ de 80 000 € sur 25 ans avec 10 ans de différé ne génère aucune charge pendant les 10 premières années. Seul le crédit principal est compté dans le taux d’endettement lors du montage du dossier.

Découvrez toutes les conditions du PTZ 2025 pour savoir si vous y êtes éligible et comment en maximiser l’effet sur votre capacité d’emprunt.

Peut-on obtenir un crédit immobilier au-delà de 35 % de taux d’endettement ?

Oui, dans des cas précis. La réglementation HCSF autorise les banques à dépasser le seuil de 35 % pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Ces dérogations sont accordées en priorité pour :

• Les primo-accédants achetant leur résidence principale
• Les emprunteurs dont le reste à vivre est très confortable malgré le dépassement
• Les profils avec un fort patrimoine existant

Si votre taux dépasse les 35 %, ne renoncez pas immédiatement. Faites jouer la concurrence entre banques et passez par un courtier. Certains établissements utilisent leur quota de dérogations de façon plus généreuse que d’autres selon les périodes.

Questions fréquentes sur le taux d’endettement

Comment calculer rapidement son taux d’endettement ?

Additionnez toutes vos mensualités de crédit (y compris l’assurance emprunteur du futur prêt), divisez ce total par vos revenus nets mensuels et multipliez par 100. Si le résultat dépasse 35, votre dossier sera difficile à financer sans ajustements.

Le loyer actuel est-il pris en compte dans le taux d’endettement ?

Non. Le loyer que vous payez en tant que locataire n’entre pas dans le calcul réglementaire du taux d’endettement. Seules les dettes contractuelles (crédits en cours, pensions alimentaires) sont comptabilisées.

Quelle est la différence entre taux d’endettement et reste à vivre ?

Le taux d’endettement est un ratio en pourcentage (charges ÷ revenus). Le reste à vivre est la somme absolue qui vous reste après paiement de toutes vos charges. Les banques regardent les deux : un bon taux d’endettement avec un reste à vivre insuffisant peut quand même bloquer un dossier.

Un crédit à la consommation en cours bloque-t-il l’achat immobilier ?

Pas nécessairement, mais il dégrade votre taux d’endettement. Si votre taux reste sous 35 % avec ce crédit inclus, le dossier reste finançable. Dans le cas contraire, il peut être judicieux de le rembourser par anticipation avant de déposer votre demande de prêt immobilier.

L’assurance emprunteur est-elle vraiment intégrée dans le calcul des 35 % ?

Oui, depuis la règle contraignante du HCSF entrée en vigueur le 1er janvier 2022. La mensualité retenue est celle du crédit assurance incluse. C’est pourquoi négocier son assurance emprunteur peut avoir un impact direct sur votre capacité d’emprunt.