Comment estimer les frais de notaire pour un premier achat

Les frais de notaire représentent entre 2,5 % et 3 % du prix d’achat dans le neuf, et entre 7 % et 8 % dans l’ancien. Ils sont obligatoires pour tout achat immobilier et couvrent principalement des taxes reversées à l’État, ainsi que la rémunération du notaire. Les intégrer dès le départ dans son budget évite les mauvaises surprises au moment de la signature.

Les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Pour un premier achat, ils constituent souvent une surprise budgétaire importante. Voici comment les calculer précisément et les anticiper dès la recherche de votre bien.

À quoi correspondent concrètement les frais de notaire ?

Contrairement à ce que leur nom suggère, les frais de notaire ne reviennent pas entièrement au notaire. La grande majorité de cette somme est reversée à l’État et aux collectivités locales sous forme de taxes et droits.

On parle plus précisément de frais d’acquisition, composés de trois éléments distincts :

• Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) : la part la plus importante, reversée au fisc
• Les émoluments du notaire : sa rémunération réglementée par l’État
• Les débours : les frais avancés par le notaire pour votre compte (documents administratifs, géomètre, etc.)

En pratique, les droits de mutation représentent environ 80 % du total des frais de notaire. C’est pourquoi ils varient peu d’un notaire à l’autre : la marge de négociation est très limitée.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ?

C’est la question que posent le plus souvent les primo-accédants, et la réponse change radicalement le budget à prévoir.

Dans l’immobilier ancien

Les frais sont dits “pleins”. Ils incluent les droits de mutation à taux plein, soit 5,80 % du prix de vente dans la quasi-totalité des départements français (quelques rares exceptions à 5,09 %).

Au total, comptez 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien.

Dans l’immobilier neuf (VEFA ou construction)

Les droits de mutation sont réduits à 0,715 % seulement. Les frais globaux tombent donc à 2 à 3 % du prix d’achat.

Cette différence s’explique par une politique fiscale incitative : l’État encourage la construction neuve en allégeant la fiscalité à l’achat.

Si vous envisagez un achat en VEFA, consultez notre guide complet pour le primo-accédant pour comprendre toutes les spécificités de ce type d’achat.

Comment calculer soi-même ses frais de notaire avant de signer ?

Voici la méthode simple pour estimer vos frais avant même de rencontrer un notaire.

Étape 1 : Identifiez le type de bien

Neuf ou ancien ? C’est le premier critère qui détermine le taux applicable.

Étape 2 : Appliquez le pourcentage au prix d’achat

• Bien ancien : multipliez le prix par 0,08 (estimation haute) ou 0,075 (estimation médiane)
• Bien neuf : multipliez le prix par 0,03 (estimation haute) ou 0,025 (estimation médiane)

Étape 3 : Vérifiez si des frais d’agence entrent dans la base de calcul

Les frais de notaire se calculent sur le prix de vente net vendeur, c’est-à-dire hors honoraires d’agence si ces derniers sont à la charge de l’acheteur. Cette distinction peut réduire légèrement votre base de calcul.

Étape 4 : Utilisez un simulateur officiel

Le site officiel des notaires de France propose un simulateur en ligne gratuit. Il prend en compte votre département et le type de bien pour affiner l’estimation.

Combien paye-t-on réellement en frais de notaire selon le prix du bien en 2025 ?

Voici trois cas pratiques représentatifs du marché immobilier français en 2025.

Exemple 1 — Appartement ancien à Lyon, 220 000 €

Frais estimés : 220 000 × 8 % = 17 600 € Budget total à prévoir : 220 000 + 17 600 = 237 600 €

Exemple 2 — Appartement neuf en VEFA à Nantes, 280 000 €

Frais estimés : 280 000 × 2,5 % = 7 000 € Budget total à prévoir : 280 000 + 7 000 = 287 000 €

Exemple 3 — Maison ancienne en zone rurale, 150 000 €

Frais estimés : 150 000 × 8 % = 12 000 € Budget total à prévoir : 150 000 + 12 000 = 162 000 €

Ces exemples illustrent un point crucial : sur un bien à 280 000 €, choisir le neuf plutôt que l’ancien peut représenter une économie de 10 600 € de frais de notaire. Un argument à peser sérieusement dans votre stratégie d’achat.

Comment réduire légalement ses frais de notaire lors d’un achat ?

Les marges de manœuvre sont limitées, mais elles existent.

Déduire la valeur des meubles

Si le bien vendu inclut des équipements (cuisine équipée, dressing sur mesure, etc.), vous pouvez en déduire la valeur du prix de vente servant de base au calcul des droits de mutation. Cette valeur doit être listée dans un inventaire signé et valorisée à prix de marché.

Sur un bien à 300 000 € avec 15 000 € de meubles estimés, la base de calcul tombe à 285 000 €. Économie potentielle : environ 900 € sur les droits de mutation.

Séparer le prix du terrain et de la construction

Dans le cadre d’une construction neuve, si vous achetez le terrain séparément avant de faire construire, les deux opérations sont taxées différemment. Parlez-en à votre notaire pour optimiser la structure juridique.

Négocier les émoluments sur les montants élevés

Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise de 20 % maximum sur leur rémunération (émoluments) pour les transactions supérieures à 100 000 €. Cette remise reste à leur discrétion et ne s’applique pas aux droits de mutation.

Comment anticiper les frais de notaire dans son budget global d’achat ?

C’est l’erreur classique du primo-accédant : ne budgéter que le prix du bien et oublier les frais annexes.

Les banques financent-elles les frais de notaire ?

En règle générale, les banques demandent que les frais de notaire soient couverts par votre apport personnel. Elles financent rarement ces frais dans le prêt immobilier principal.

Certains établissements acceptent de les intégrer au crédit dans des cas spécifiques, notamment pour des profils très solides ou via des prêts complémentaires. Mais cela reste l’exception.

Si vous vous interrogez sur la possibilité d’acheter sans apport, notre article sur le prêt immobilier sans apport en 2025 détaille les conditions réelles.

Quelle règle budgétaire appliquer ?

Voici la bonne méthode pour calculer votre budget réel :

• Définissez votre apport disponible
• Soustrayez les frais de notaire estimés (et les frais d’agence si applicables)
• Le solde constitue votre apport net pour le bien lui-même
• Ajoutez votre capacité d’emprunt pour obtenir votre budget d’achat réel

Exemple : Vous disposez de 30 000 € d’apport. Sur un bien ancien, les frais de notaire représentent 8 %. Si vous visez un bien à 250 000 €, les frais s’élèvent à 20 000 €. Il ne vous reste que 10 000 € d’apport net pour le bien, soit seulement 4 % du prix. Beaucoup de banques refuseront ce dossier ou proposeront un taux moins favorable.

Les aides qui peuvent compléter votre apport

Plusieurs dispositifs permettent de réduire la pression sur votre apport :

• Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : jusqu’à 50 % du prix du bien financé sans intérêts en 2025. Consultez notre guide PTZ 2025 : conditions, montants et simulation
• Le Prêt Action Logement : jusqu’à 30 000 € pour les salariés d’entreprises de plus de 10 salariés. Détails dans notre article sur le Prêt Action Logement
• Le PAS (Prêt d’Accession Sociale) : pour les ménages aux revenus modestes, avec des conditions avantageuses. En savoir plus sur le Prêt d’Accession Sociale

À quel moment faut-il régler les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire chez le notaire lors du transfert officiel de propriété.

Vous devez donc disposer de cette somme à cette date précise, qui intervient généralement 2 à 3 mois après la signature du compromis de vente.

Le notaire vous adresse une demande de provision quelques jours avant la signature. Cette provision couvre le montant estimé des frais. Un décompte définitif est ensuite établi et tout excédent vous est remboursé (ou un complément vous est demandé si nécessaire).

Quels autres frais viennent s’ajouter aux frais de notaire lors d’un premier achat ?

Les frais de notaire ne sont pas les seuls frais annexes à prévoir. Voici un récapitulatif complet pour ne rien oublier :

• Frais d’agence immobilière : 3 à 8 % du prix, à la charge du vendeur ou de l’acheteur selon le mandat
• Frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 € selon les établissements
• Frais de garantie (caution ou hypothèque) : 1 à 2 % du montant emprunté
• Assurance emprunteur : variable selon votre profil, à comparer impérativement
• Frais de déménagement : 500 à 3 000 € selon la distance et le volume
• Travaux éventuels : à chiffrer avant de signer, surtout dans l’ancien

En intégrant tous ces postes, les frais totaux d’acquisition peuvent représenter 10 à 15 % du prix du bien dans l’ancien. Une réalité que tout primo-accédant doit anticiper dès le début de sa recherche.

Questions fréquentes sur les frais de notaire

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Très peu. Les droits de mutation, qui représentent 80 % des frais, sont fixés par la loi et non négociables. Seuls les émoluments du notaire peuvent faire l’objet d’une remise de 20 % maximum pour les transactions supérieures à 100 000 €, à la discrétion du notaire.

Peut-on emprunter pour payer les frais de notaire ?

C’est rare mais possible. Certaines banques acceptent de financer les frais de notaire dans le prêt global, notamment pour des profils solides ou via un prêt personnel complémentaire. La règle générale reste que les frais de notaire doivent être couverts par l’apport personnel.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?

Presque. Les droits de mutation varient légèrement selon les départements : la grande majorité applique un taux de 5,80 %, mais quelques départements (Indre, Isère, Morbihan et Mayotte) ont maintenu un taux réduit à 5,09 %. La différence sur le total reste marginale.

Comment savoir si mon bien est considéré comme neuf ou ancien ?

Un bien est considéré comme neuf fiscalement s’il est vendu pour la première fois et achevé depuis moins de 5 ans. Au-delà, ou s’il a déjà été habité, il entre dans la catégorie de l’ancien avec des frais de notaire à taux plein.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Non, pour une résidence principale. En revanche, dans le cadre d’un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être déduits des revenus fonciers ou intégrés dans le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value à la revente. Consultez un conseiller fiscal pour votre situation spécifique.