Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de CO₂. Les passoires thermiques (étiquettes F et G) sont progressivement interdites à la location depuis 2023, ce qui impacte directement leur valeur et leur revendabilité. Avant un premier achat, identifier ces logements permet d’éviter des travaux imprévus et une décote patrimoniale.

DPE et Premier Achat : Évitez les Passoires Thermiques

Vous êtes sur le point de signer une offre d’achat et le DPE du logement affiche un F ou un G ? Avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre ce que cette étiquette énergétique implique concrètement pour votre projet. En 2025, le Diagnostic de Performance Énergétique n’est plus une simple formalité administrative : il peut conditionner la valeur de votre bien, votre capacité à le louer et le coût réel de votre acquisition. Voici tout ce qu’un primo-accédant doit savoir avant d’acheter un bien énergivore.

Comment lire et interpréter un DPE avant d’acheter ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique évalue la consommation d’énergie d’un logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il classe les biens sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore).

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement, ce qui signifie que vous pouvez vous retourner contre le vendeur si le diagnostic s’avère erroné. Cette évolution majeure renforce sa fiabilité et son importance dans toute transaction immobilière.

Deux critères sont pris en compte simultanément :

• La consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an
• Les émissions de CO₂, exprimées en kg CO₂éq/m²/an

L’étiquette finale retenue est celle du critère le moins favorable des deux. Un logement peut donc être classé G uniquement à cause de ses émissions, même si sa consommation d’énergie reste acceptable.

En France, on estime à 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G, communément appelés « passoires thermiques ». Ces biens représentent un enjeu considérable pour les primo-accédants, car ils sont souvent proposés à des prix attractifs… mais avec des contraintes croissantes.

Pourquoi une passoire thermique représente-t-elle un risque pour un premier achat ?

Acheter une passoire thermique peut sembler une bonne affaire en raison d’un prix d’acquisition inférieur à la moyenne du marché. Cependant, les risques sont nombreux et peuvent compromettre votre budget sur le long terme.

Des charges énergétiques très élevées

Un logement classé G peut afficher une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an. Pour un appartement de 60 m², cela représente potentiellement plus de 3 000 € de facture énergétique annuelle, soit 250 € par mois. Cette somme alourdit considérablement votre reste à vivre et peut fragiliser votre équilibre budgétaire.

Un calendrier d’interdictions en cours

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’interdiction à la location :

• Depuis janvier 2025 : les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location
• À partir de janvier 2028 : tous les logements G seront interdits à la location
• À partir de janvier 2034 : les logements F seront également concernés

Si vous achetez un bien pour y vivre, cela ne vous affecte pas directement à court terme. En revanche, si vous envisagez de le louer un jour ou de le revendre, ces restrictions peuvent fortement déprécier la valeur de votre bien.

Une décote à l’achat… et à la revente

Les notaires constatent depuis 2022 une décote croissante sur les passoires thermiques : entre 5 % et 20 % selon les marchés locaux. Si cette décote est une opportunité à l’achat, elle devient un risque à la revente si vous n’avez pas réalisé les travaux nécessaires.

Combien coûtent réellement les travaux de rénovation énergétique ?

Avant de vous engager sur un bien énergivore, il est indispensable d’estimer précisément le coût des travaux nécessaires pour améliorer sa performance. Les chantiers les plus courants comprennent :

• L’isolation des combles : entre 20 et 60 €/m², souvent la rénovation la plus rentable
• L’isolation des murs (par l’intérieur ou par l’extérieur) : entre 80 et 200 €/m²
• Le remplacement du système de chauffage : entre 3 000 € pour une pompe à chaleur air/air et 15 000 € pour une PAC géothermique
• Le remplacement des fenêtres : entre 400 et 1 000 € par fenêtre

Pour un appartement ou une maison nécessitant un saut de deux étiquettes énergétiques (passer de G à E, par exemple), les travaux représentent en moyenne entre 25 000 € et 60 000 €. Ce montant doit être intégré dans votre plan de financement global dès le départ.

Les aides disponibles pour financer la rénovation

Plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement la facture :

• MaPrimeRénov’ : aide versée par l’Anah, dont le montant dépend de vos revenus et du gain énergétique obtenu. En 2025, elle peut atteindre 70 % du coût des travaux pour les ménages les plus modestes dans le cadre d’une rénovation d’ampleur.
• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique, cumulable avec MaPrimeRénov’.
• La TVA réduite à 5,5 % : applicable sur la plupart des travaux d’amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE.
• Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.

Pensez à faire appel à un conseiller France Rénov’ (gratuit) pour vous orienter dans les démarches et optimiser vos aides.

Comment financer les travaux de rénovation dans le cadre d’un premier achat ?

L’une des stratégies les plus efficaces consiste à inclure le montant des travaux directement dans votre crédit immobilier, plutôt que de les financer a posteriori. Voici comment procéder :

1. Faites réaliser des devis avant la signature : certains vendeurs acceptent que vous fassiez intervenir des artisans avant le compromis. À défaut, faites estimer les travaux par un architecte ou un thermicien.
2. Demandez un crédit global : certaines banques proposent des prêts immobiliers verts ou des offres combinant achat + travaux à des conditions avantageuses (taux bonifié si le bien atteint une certaine étiquette après travaux).
3. Combinez éco-PTZ et prêt classique : l’éco-PTZ peut compléter votre financement sans alourdir vos mensualités grâce à l’absence d’intérêts.
4. Négociez le prix en tenant compte des travaux : la décote liée au DPE est un argument de négociation légitime. Appuyez-vous sur vos devis pour justifier votre offre à la baisse.

N’oubliez pas que certaines banques conditionnent désormais l’octroi de leur meilleur taux à la performance énergétique du bien financé. Un logement avec un bon DPE peut donc vous faire bénéficier de meilleures conditions de crédit.

Quels points vérifier absolument sur le DPE avant de signer un compromis ?

Face à un bien avec un DPE défavorable, voici une liste de contrôle pour sécuriser votre décision :

• Vérifiez la date du DPE : depuis le 1er juillet 2021, les DPE réalisés avant cette date doivent être renouvelés (ceux réalisés avant 2018 n’étaient plus valides après le 31 décembre 2022, ceux entre 2018 et 2021 expirent fin 2024).
• Demandez les factures d’énergie des 3 dernières années : elles permettent de vérifier la cohérence du DPE et d’anticiper vos charges réelles.
• Vérifiez si le bien est en copropriété : les travaux d’isolation par l’extérieur ou de remplacement du chauffage collectif nécessitent un vote en assemblée générale et ne dépendent pas uniquement de vous.
• Renseignez-vous sur le PLU local : certaines communes imposent des contraintes architecturales qui limitent les possibilités de rénovation (ravalement, isolation par l’extérieur).
• Consultez le rapport d’audit énergétique : obligatoire depuis 2023 pour la vente des logements classés F et G, il propose des scénarios de travaux avec estimations de coûts et gains attendus.

Conclusion

Acheter une passoire thermique dans le cadre de votre premier achat n’est pas forcément une mauvaise décision, à condition d’y entrer les yeux grands ouverts. Un bien énergivore peut représenter une opportunité d’accéder à la propriété à moindre coût, à condition de bien évaluer le coût réel des travaux, d’optimiser les aides disponibles et d’intégrer la rénovation dans votre plan de financement global.

Le DPE doit désormais être considéré comme un élément central de votre analyse, au même titre que l’emplacement ou la surface du bien. Ne le négligez pas.

Si vous souhaitez simuler votre financement en tenant compte des travaux de rénovation ou comparer les offres de prêt adaptées à votre situation, n’hésitez pas à utiliser nos outils de simulation et à vous faire accompagner par un courtier spécialisé dans le premier achat immobilier.

FAQ

Un DPE G empêche-t-il d’acheter un logement en 2025 ? Non, l’achat d’un logement classé G reste tout à fait possible en 2025. Les restrictions actuelles ne concernent que la mise en location. En revanche, si vous achetez pour louer, vous ne pourrez pas proposer ce bien à la location sans travaux.

Peut-on cumuler MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ ? Oui, ces deux aides sont cumulables depuis 2022. L’éco-PTZ vous permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts, tandis que MaPrimeRénov’ réduit directement le coût des travaux. Combinés, ils peuvent couvrir une large partie du budget de rénovation.

Le DPE est-il fiable pour estimer les charges énergétiques réelles ? Depuis la réforme de juillet 2021, la méthode de calcul du DPE a été harmonisée et rendue plus fiable. Il reste cependant une estimation théorique basée sur les caractéristiques du logement. Demandez toujours les factures réelles d’énergie pour avoir une vision concrète des charges que vous devrez assumer.