Le prêt relais permet d’acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre résidence actuelle. Il fonctionne en anticipant la valeur de votre bien à vendre pour financer votre nouvel achat, le temps de la transaction.

Prêt Relais : Comment Acheter Avant d’Avoir Vendu ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves, mais votre logement actuel n’est pas encore vendu ? Cette situation, très courante dans l’immobilier français, peut rapidement devenir un casse-tête financier. Le prêt relais est justement conçu pour résoudre ce problème en vous permettant de financer votre nouvel achat avant d’avoir encaissé le produit de votre vente. Mais ce dispositif comporte des règles précises, des coûts spécifiques et des risques qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme, généralement accordé pour une durée de 12 à 24 mois. Il permet à un propriétaire d’emprunter une somme basée sur la valeur estimée de son bien actuel, afin de financer l’achat d’un nouveau logement avant la finalisation de la vente du premier.

Concrètement, la banque vous avance entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien à vendre. Ce pourcentage varie selon que vous avez déjà signé un compromis de vente (dans ce cas, la banque est plus généreuse) ou non. Une fois votre ancien bien vendu, vous remboursez le prêt relais en totalité, souvent d’un seul coup, grâce au produit de la vente.

Pendant la durée du prêt relais, vous ne remboursez généralement que les intérêts chaque mois, ce qui limite la charge financière à court terme. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois au moment de la vente.

Quelles sont les deux grandes formules de prêt relais ?

Il existe principalement deux types de prêt relais, adaptés à des situations différentes :

Le prêt relais sec

Cette formule s’applique lorsque le produit de votre vente suffit à couvrir l’intégralité du prix du nouveau bien. Vous n’avez donc pas besoin de contracter un crédit immobilier classique en parallèle. Pendant la durée du prêt relais, vous payez uniquement les intérêts sur la somme avancée.

Exemple : votre bien actuel est estimé à 300 000 €, la banque vous avance 210 000 € (soit 70 %). Votre nouveau logement coûte 200 000 €. Le prêt relais sec couvre l’achat, et vous remboursez le tout à la vente.

Le prêt relais adossé

Plus fréquent, ce montage combine le prêt relais avec un crédit immobilier classique. Il s’applique quand le prix du nouveau bien est supérieur au montant avancé par la banque. Vous remboursez les intérêts du prêt relais et les mensualités du prêt principal simultanément, ce qui peut peser sur votre budget.

Cette formule exige une capacité de remboursement solide et un taux d’endettement maîtrisé. Les banques vérifient systématiquement que votre endettement total ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Quel est le coût réel d’un prêt relais et que faut-il anticiper ?

Le prêt relais est souvent présenté comme une solution pratique, mais il a un coût non négligeable qu’il faut intégrer dans votre budget.

• Le taux d’intérêt : en 2025, les taux des prêts relais oscillent entre 3,5 % et 5 % selon les établissements et votre profil. Ces taux sont généralement légèrement supérieurs à ceux d’un crédit classique.
• Les intérêts intercalaires : même si vous ne remboursez que les intérêts mensuellement, ceux-ci s’accumulent sur la durée. Sur un prêt relais de 200 000 € à 4 % sur 18 mois, vous payez environ 12 000 € d’intérêts.
• Les frais de dossier et d’assurance : l’assurance emprunteur est obligatoire, même sur un prêt à court terme. Elle représente un coût supplémentaire à ne pas négliger.
• Les frais de mainlevée : si votre bien à vendre est hypothéqué, des frais de mainlevée s’ajouteront lors du remboursement du prêt relais.

Il est donc essentiel de comparer les offres de plusieurs banques et de négocier les conditions, notamment le taux et les frais de dossier.

Quels sont les risques du prêt relais et comment les limiter ?

Le principal risque du prêt relais est de ne pas vendre à temps ou de vendre à un prix inférieur à l’estimation initiale. Si votre bien ne trouve pas acquéreur avant l’échéance du prêt, la banque peut prolonger le crédit — mais cette option est coûteuse et n’est pas systématique.

Autres risques à anticiper :

• Surestimer la valeur de votre bien : si la banque vous a avancé 70 % d’une estimation trop optimiste, vous risquez de ne pas pouvoir rembourser intégralement le prêt relais à la vente. Faites réaliser plusieurs estimations par des professionnels et soyez réaliste.
• Un marché immobilier en baisse : dans certaines zones ou en période de retournement du marché, les biens peuvent se vendre moins vite et moins cher qu’anticipé.
• Le double financement : si vous portez simultanément un loyer, un prêt relais et un crédit principal, votre budget peut se retrouver sous forte pression.

Pour limiter ces risques, plusieurs réflexes s’imposent : mettez votre bien en vente avant d’acheter, fixez un prix de vente réaliste, constituez une épargne de précaution et lisez attentivement les clauses de votre contrat de prêt relais, notamment les conditions de prorogation.

Quelles sont les conditions d’octroi d’un prêt relais en 2025 ?

Toutes les banques ne proposent pas le prêt relais dans les mêmes conditions. Voici les critères généralement évalués :

• La valeur estimée du bien à vendre : une expertise immobilière peut être demandée par la banque.
• L’existence d’un compromis de vente signé : ce document rassure considérablement la banque et peut lui permettre d’augmenter le pourcentage avancé jusqu’à 80 %.
• Votre capacité d’endettement globale : la banque analyse l’ensemble de vos charges et revenus.
• Votre historique bancaire : aucun incident de paiement ne doit apparaître dans vos relevés récents.
• La localisation du bien : un bien situé dans une zone à fort dynamisme immobilier sera plus facilement pris en compte.

Il est recommandé de solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier pour comparer les offres et présenter un dossier solide. Un courtier peut négocier des conditions avantageuses et vous orienter vers les établissements les plus réactifs sur ce type de produit.

Comment conclure sur le prêt relais ?

Le prêt relais est une solution efficace pour éviter de rater une opportunité immobilière faute d’avoir vendu votre logement actuel. Bien structuré, il facilite la transition entre deux propriétés sans mettre en danger votre équilibre financier. Mais il exige une préparation rigoureuse : estimation réaliste de votre bien, anticipation des coûts, comparaison des offres et gestion du risque de délai de vente.

Si vous êtes dans cette situation, ne vous lancez pas seul. Consultez un conseiller financier ou un courtier pour construire le montage le plus adapté à votre profil. Votre prochain achat immobilier mérite d’être préparé avec toutes les cartes en main.

Quelles sont les questions fréquemment posées sur le prêt relais ?

Le prêt relais est-il accessible à un primo-accédant ? Non, le prêt relais s’adresse aux propriétaires souhaitant vendre leur bien actuel pour en acheter un nouveau. Un primo-accédant, n’ayant pas de bien à vendre, ne peut pas y prétendre.

Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas dans les délais ? Si le bien n’est pas vendu à l’échéance, la banque peut accorder une prorogation de 6 à 12 mois, moyennant des frais supplémentaires. En dernier recours, la banque peut exiger le remboursement anticipé, ce qui peut contraindre à une vente en urgence.

Peut-on négocier le taux d’un prêt relais ? Oui, le taux d’un prêt relais est négociable, notamment si vous avez un bon profil emprunteur, un compromis de vente signé et si vous faites jouer la concurrence entre plusieurs établissements ou passez par un courtier.