Acheter avec Travaux : Comment Intégrer la Rénovation au Budget

Intégrer la rénovation au budget dès l’achat permet de valoriser votre bien et d’optimiser votre investissement immobilier. Pour financer l’achat et les travaux, plusieurs dispositifs existent, tels que le prêt travaux, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et les aides comme MaPrimeRénov’.

Acheter un bien immobilier nécessitant des travaux est une stratégie de plus en plus adoptée par les primo-accédants français. Et pour cause : les logements à rénover se négocient souvent 10 à 30 % en dessous du prix du marché, offrant une opportunité réelle d’accéder à la propriété dans des zones autrement inaccessibles. Mais pour que cette stratégie fonctionne, encore faut-il maîtriser le financement de A à Z.

Comment intégrer le coût des travaux dans votre plan de financement ? Quelles aides existent en 2025 ? Comment convaincre votre banque ? Cet article vous donne toutes les clés pour réussir votre achat avec travaux.

Pourquoi acheter avec travaux est-il une stratégie gagnante pour les primo-accédants ?

Un prix d’achat inférieur au marché

Un bien à rénover se vend systématiquement moins cher qu’un bien en parfait état. La décote dépend de l’état général du logement, mais elle peut être significative :

• Un appartement avec cuisine et salle de bain à refaire peut afficher une décote de 10 à 15 %
• Un logement avec une toiture à changer ou des problèmes d’isolation peut se négocier 20 à 30 % sous le prix du marché
• Un bien classé F ou G au DPE (passoire thermique) peut faire l’objet d’une négociation encore plus agressive

Exemple concret : À Lyon, un appartement de 65 m² en bon état vaut 280 000 €. Le même appartement avec des travaux de rénovation estimés à 40 000 € se négocie à 220 000 €. Coût total : 260 000 €, soit 20 000 € d’économie par rapport au marché, pour un logement entièrement rénové à votre goût.

Créer de la valeur dès l’acquisition

Rénover un bien, c’est aussi augmenter sa valeur patrimoniale immédiatement. Une rénovation énergétique qui fait passer un logement de l’étiquette E à B peut augmenter sa valeur de 15 à 25 % selon les études de l’ADEME. Vous achetez bas, vous créez de la valeur, et vous habitez un logement neuf à moindre coût.

Des aides financières spécifiques aux travaux

L’État français a mis en place plusieurs dispositifs d’aide à la rénovation qui peuvent réduire considérablement le coût réel de vos travaux. Nous les détaillons dans les sections suivantes.

Pour bien préparer votre projet, consultez notre guide Premier Achat Immobilier : Les 10 Étapes Clés pour Réussir qui vous donnera une vision globale du processus.

Comment évaluer le coût des travaux avant de signer l’achat ?

Faire réaliser des devis avant la signature du compromis

C’est l’erreur classique du primo-accédant : estimer les travaux “à l’œil” et se retrouver avec une ardoise bien supérieure aux prévisions. Avant de signer le compromis de vente, vous devez obtenir des devis précis auprès d’artisans qualifiés.

Les postes de travaux les plus courants et leurs coûts moyens en 2025 :

Prévoir une marge de sécurité de 10 à 20 %

Les travaux dépassent presque toujours le budget initial. Des surprises peuvent surgir : une charpente plus abîmée que prévu, de l’humidité cachée, des installations électriques non conformes. Intégrez systématiquement une marge de 10 à 20 % dans votre enveloppe travaux.

Faire appel à un maître d’œuvre ou un architecte

Pour des rénovations importantes (plus de 50 000 €), faire appel à un professionnel pour piloter le chantier est souvent rentable. Sa rémunération (généralement 10 à 15 % du montant des travaux) est largement compensée par les économies réalisées sur la coordination et les potentielles malfaçons évitées.

Pensez également à consulter notre guide sur les Diagnostics Immobiliers Obligatoires : Liste Complète et Prix avant toute signature, car certains diagnostics peuvent révéler des travaux obligatoires auxquels vous n’aviez pas pensé.

Quelles sont les solutions de financement pour un projet d’achat avec travaux ?

Option 1 : Intégrer les travaux dans le prêt immobilier principal

La solution la plus simple est de demander à votre banque d’inclure le montant des travaux dans votre prêt immobilier classique. C’est possible sous certaines conditions :

• Vous devez fournir des devis détaillés des artisans
• La banque peut exiger une expertise du bien après travaux pour s’assurer que la valeur finale justifie le montant emprunté
• Le montant total (achat + travaux + frais de notaire) doit rester dans votre capacité d’emprunt

Avantage principal : un seul prêt, un seul taux, une seule mensualité. C’est plus simple à gérer et souvent moins coûteux qu’un prêt séparé.

Exemple chiffré : Marie et Thomas achètent un appartement à Nantes pour 180 000 €. Les travaux sont estimés à 35 000 €. Les frais de notaire s’élèvent à environ 13 000 €. Ils empruntent 228 000 € sur 25 ans à 3,5 % → mensualité d’environ 1 140 €.

Option 2 : Le prêt travaux à la consommation

Si les travaux n’ont pas pu être intégrés dans le prêt immobilier, ou si vous souhaitez financer des travaux supplémentaires après l’acquisition, le prêt travaux à la consommation est une option.

Caractéristiques :

• Montant : jusqu’à 75 000 € (au-delà, c’est un prêt immobilier)
• Durée : 2 à 12 ans généralement
• Taux : plus élevé qu’un prêt immobilier (4 à 8 % en 2025 selon le profil)
• Pas de garantie hypothécaire requise

Attention : Le taux plus élevé rend cette option coûteuse pour des montants importants. À réserver pour des travaux limités ou urgents.

Option 3 : L’éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro)

L’éco-PTZ est l’une des aides les plus intéressantes pour financer des travaux de rénovation énergétique. En 2025, il a été reconduit et renforcé.

Conditions d’éligibilité en 2025 :

• Logement construit avant le 1er janvier 1990 (ou avant 2000 pour certains travaux)
• Résidence principale
• Travaux réalisés par des artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement)

Montants maximaux en 2025 :

• Jusqu’à 50 000 € pour un bouquet de travaux ou une rénovation globale performante
• Jusqu’à 30 000 € pour 2 actions de travaux
• Jusqu’à 15 000 € pour 1 action de travaux

Durée de remboursement : jusqu’à 20 ans

L’avantage décisif : le taux est à 0 %. Vous empruntez sans payer d’intérêts. Sur 20 000 € sur 15 ans, l’économie par rapport à un prêt à 5 % représente environ 8 500 € d’intérêts évités.

Nouveauté 2025 : L’éco-PTZ peut désormais être cumulé avec le PTZ (Prêt à Taux Zéro) dans le cadre d’un achat immobilier, ce qui démultiplie les possibilités de financement sans intérêts.

Consultez notre guide complet sur le PTZ 2025 : Conditions, Montants et Zones Éligibles pour optimiser votre plan de financement global.

Option 4 : Le Prêt Action Logement

Si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé (hors agricole) de plus de 10 salariés, vous pouvez bénéficier du prêt Action Logement pour financer une partie de vos travaux.

Caractéristiques en 2025 :

• Taux : 1 % (hors assurance)
• Montant : jusqu’à 40 000 € pour des travaux de rénovation énergétique
• Condition : résidence principale

Pour en savoir plus, lisez notre article sur le Prêt Action Logement : Conditions et Montant en 2025.

Qu’est-ce que MaPrimeRénov’ et pourquoi est-elle incontournable en 2025 ?

Qu’est-ce que MaPrimeRénov’ ?

MaPrimeRénov’ est la principale aide de l’État pour financer les travaux de rénovation énergétique. Elle est versée par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et peut représenter une part significative du coût de vos travaux.

Deux volets distincts en 2025

MaPrimeRénov’ par geste : pour financer un ou plusieurs travaux ciblés (isolation, chauffage, ventilation). Le montant de l’aide varie selon vos revenus et le type de travaux.

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : pour les rénovations globales visant un gain d’au moins 2 classes énergétiques. Ce parcours est obligatoirement accompagné par un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) agréé par l’ANAH.

Les montants selon les revenus

Les ménages sont classés en 4 catégories selon leurs revenus (MaPrimeRénov’ utilise les plafonds de revenus de l’ANAH) :

• Ménages très modestes : jusqu’à 70 % du montant des travaux financés
• Ménages modestes : jusqu’à 50 % du montant des travaux
• Ménages intermédiaires : jusqu’à 40 %
• Ménages aisés : jusqu’à 20 % (uniquement pour certains travaux)

Exemple concret : Sophie, infirmière avec un revenu de 28 000 € par an, achète une maison de 100 m² classée E à Clermont-Ferrand. Elle prévoit une rénovation globale de 60 000 € (isolation, pompe à chaleur, fenêtres). En tant que ménage modeste, elle peut prétendre à 30 000 € de MaPrimeRénov’, soit 50 % de son budget travaux. Son reste à charge est de 30 000 €, finançable via un éco-PTZ à 0 %.

Les conditions à respecter

• Travaux réalisés par des artisans RGE
• Demande déposée avant le début des travaux sur le site maprimerenov.gouv.fr
• Logement de plus de 15 ans (construit avant 2010 en 2025)
• Résidence principale occupée au moins 8 mois par an

Quelles autres aides financières connaître pour votre projet en 2025 ?

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les fournisseurs d’énergie sont légalement obligés de financer des économies d’énergie chez les particuliers. Via le dispositif CEE, vous pouvez obtenir des primes supplémentaires pour des travaux d’isolation ou de remplacement de chauffe-eau, de chaudière, etc.

Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov’. Certains artisans RGE les avancent directement sous forme de remise sur facture.

Les aides des collectivités locales

De nombreuses régions, départements et communes proposent des aides complémentaires à la rénovation. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou sur le site de votre conseil régional. Ces aides peuvent représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires.

La TVA réduite à 5,5 %

Pour les travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 2 ans, la TVA est réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. Sur un budget travaux de 50 000 €, c’est une économie de 7 250 € par rapport au taux normal.

L’exonération de taxe foncière

Certaines communes accordent une exonération temporaire de taxe foncière (2 ans) pour les logements ayant fait l’objet de travaux d’économies d’énergie. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Comment construire votre plan de financement pour un achat avec travaux, étape par étape ?

Étape 1 : Évaluer le coût total de l’opération

Listez tous les postes de dépenses :

• Prix d’achat du bien
• Frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien)
• Coût des travaux (avec marge de sécurité de 15 %)
• Frais de courtage éventuel
• Frais de déménagement et d’installation

Consultez notre guide sur les Frais de Notaire : Calcul, Barème et Astuces pour les Réduire pour affiner ce poste.

Étape 2 : Identifier toutes les aides mobilisables

Faites la liste des aides auxquelles vous êtes éligible :

• MaPrimeRénov’ (simulateur sur le site officiel)
• Éco-PTZ (à demander à votre banque)
• PTZ si primo-accédant et zone éligible
• Prêt Action Logement si salarié du privé
• CEE (à demander aux fournisseurs d’énergie ou artisans RGE)
• Aides locales

Étape 3 : Calculer votre reste à financer

Exemple complet :

Étape 4 : Présenter un dossier solide à la banque

Les banques sont plus prudentes face à un achat avec travaux. Pour rassurer votre conseiller :

• Fournissez des devis détaillés et signés par des artisans RGE
• Présentez un calendrier de chantier réaliste
• Montrez la valeur estimée du bien après travaux (via une expertise ou des comparatifs de marché)
• Justifiez votre expérience si vous prenez en charge certains travaux vous-même

Pour maximiser vos chances, l’accompagnement d’un professionnel peut être décisif. Notre article Courtier Immobilier : Faut-il Passer par un Courtier en 2025 ? vous explique comment un courtier peut vous aider à monter ce type de dossier complexe.

Quels sont les pièges à éviter absolument lors d’un achat avec travaux ?

Sous-estimer le coût des travaux

C’est le piège numéro un. Un budget travaux trop optimiste peut mettre en péril tout votre projet. Ne vous basez jamais sur des estimations approximatives. Obtenez au minimum 3 devis par poste de travaux.

Oublier les délais

Les travaux prennent du temps. Si vous habitez dans le logement pendant le chantier, prévoyez les contraintes que cela implique. Si vous louez un logement en attendant, intégrez ce coût dans votre budget.

Ne pas vérifier l’éligibilité des artisans

Pour bénéficier de l’éco-PTZ et de MaPrimeRénov’, vos artisans doivent être certifiés RGE. Vérifiez leur certification sur le site renovation-info-service.gouv.fr avant de signer tout devis.

Commencer les travaux avant de déposer les demandes d’aides

MaPrimeRénov’ exige que la demande soit déposée avant le début des travaux. Si vous commencez le chantier avant, vous perdez le droit à l’aide. Respectez scrupuleusement cet ordre.

Négliger la négociation du prix d’achat

Un bien avec travaux se négocie. N’hésitez pas à utiliser les devis de travaux comme arguments de négociation. Notre guide Négocier le Prix d’un Bien Immobilier : Techniques et Arguments vous donnera toutes les clés pour obtenir le meilleur prix.

Quel est le cas pratique de Julien et Camille, primo-accédants à Bordeaux, pour leur achat avec travaux ?

Julien (32 ans, ingénieur, 42 000 €/an) et Camille (30 ans, enseignante, 28 000 €/an) souhaitent acheter leur premier logement à Bordeaux.

Le bien trouvé : Une maison de 90 m² classée F, construite en 1975, vendue 230 000 € (décotée de 15 % par rapport au marché en raison de son état énergétique).

Travaux identifiés :

• Isolation combles et murs : 22 000 €
• Remplacement chaudière fioul par pompe à chaleur : 13 000 €
• Remplacement fenêtres : 8 000 €
• Réfection salle de bain et cuisine : 18 000 €
• Marge de sécurité (15 %) : 9 150 €
• Total travaux : 70 150 €

Plan de financement :

• Prix d’achat : 230 000 €
• Frais de notaire : 17 000 €
• Travaux : 70 150 €
• Total : 317 150 €

Aides mobilisées :

• PTZ (zone B1, primo-accédants) : 60 000 € à 0 %
• Éco-PTZ : 43 000 € à 0 % (isolation + PAC + fenêtres)
• MaPrimeRénov’ (revenus intermédiaires) : 18 000 €
• CEE : 4 000 €
• Apport personnel : 30 000 €

Reste à financer par prêt classique : 162 150 € sur 20 ans à 3,4 % → mensualité d’environ 930 €.

Après travaux, la maison est estimée à 295 000 € et passe en classe B. Julien et Camille ont créé 65 000 € de valeur patrimoniale dès la première année, tout en réduisant leurs charges énergétiques de 60 %.

Quelles sont les questions fréquemment posées sur l’achat avec travaux ?

Peut-on inclure les travaux dans un prêt immobilier classique ?

Oui, c’est tout à fait possible et c’est souvent la solution la plus avantageuse. La banque peut intégrer le coût des travaux dans le montant du prêt immobilier, à condition que vous fournissiez des devis précis et détaillés. Certaines banques imposent que les travaux soient réalisés par des professionnels (pas de travaux en auto-construction) et peuvent débloquer les fonds par tranches, au fur et à mesure de l’avancement du chantier. La valeur du bien après travaux doit justifier le montant total emprunté. Cette solution est généralement moins coûteuse qu’un prêt travaux séparé, car le taux immobilier est inférieur au taux d’un crédit à la consommation.

L’éco-PTZ est-il cumulable avec MaPrimeRénov’ ?

Oui, depuis 2020, l’éco-PTZ et MaPrimeRénov’ sont parfaitement cumulables. C’est même la combinaison idéale pour financer une rénovation énergétique : MaPrimeRénov’ vous apporte une subvention (de l’argent que vous ne remboursez pas), et l’éco-PTZ vous prête le reste à 0 % d’intérêt. En 2025, vous pouvez également cumuler l’éco-PTZ avec le PTZ classique si vous êtes primo-accédant éligible. Cette combinaison peut vous permettre de financer une grande partie de votre projet sans payer d’intérêts.

Que se passe-t-il si les travaux coûtent plus cher que prévu ?